МАСТЕРСКАЯ
|
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
|
ПРОЕКТЫ И ПОСТРОЙКИ
|
ИНТЕРЬЕРЫ
|
СТАТЬИ И ВИДЕО
 
 
Архстройдизайн - Статьи и видео



Малоэтажная застройка – возвращение к Родине
О трансформациях современной субурбии, резортной специфике и перспективах рекреационной модернизации в Крыму
Круглый стол на тему: «Зарубежные инвестиции в малоэтажное строительство в России»
Видео-интервью Концептуал ТВ
Алексей Иванов в телепередаче «Проект мечты» — Усадьба TV
«Проект мечты» с Уборевичем-Боровским и Алексеем Ивановым — Усадьба TV
Рост мегаполисов – это общемировая тенденция…
Профессиональная архитектура снимает риски
Собрание сочинений
Зазеркалье архитектурного проекта
От доступного жилья до курортов, или центробежный рецепт для столицы
Загородные поселки – переход в новое качество?
Время прагматизма
Происходящее сейчас не кризис, а стабилизация…
Ереванский конкурс
Дома будут строить всегда
Преломляя Калифорнийский опыт


 

 

 

 

 

О трансформациях современной субурбии, резортной специфике и перспективах рекреационной модернизации в Крыму

Статья из журнала «Архивестник», №6 (141) 2014 год

Традиционный обзор от руководителя мастерской «Архстройдизайн АСД» Алексея Иванова. В фокусе актуальное строительство в пригородах – столичных и не только, а также перспективы реконструкции и развития курортов, в том числе на вновь возвращенных территориях.

В последние годы по объемам жилищного строительства область все более опережает Москву. Это касается в основном многоквартирного жилья. А вот поселков строится все меньше. Падает спрос, несмотря на опережающее падение цен на загородную недвижимость? В других российских городах ситуация аналогичная?

А.Иванов. Как мне представляется, стремительный переход от отдельно стоящих индивидуальных домов к секционным многоквартирным домам при застройке пригородных территорий сначала произошел в провинции. Точнее, там перешагнули через этап строительства поселков – частных домов и таунхаузов, спроектированных по единой концепции. Когда эта мода дошла до регионов (а вернее, когда в регионах появились на это деньги), экономическая ситуация изменилась, и востребованными оказались многоквартирные секционные дома. Так что именно провинция запустила этот тренд. Сегодня он доминирует и в Московской области. А теперь эта волна, ударившись о стену, возвращается обратно к ним. Похожая тенденция наблюдается сегодня и в Европе, и в Китае. Если говорить о «жирном» десятилетии 2000-х, в регионах в действительности не успели его понастоящему прожить – по крайней мере, не все успели. Мы проектировали загородные поселки в Уфе, Самаре, Краснодаре, Ростове, Хабаровске и др. В лучшем случае построено 3-4 поселка в соответствии с проектом, как в Уфе, а так в основном – самострой. И в сегодняшней ситуации хозспособ попрежнему остается востребованным благодаря лютой экономии. Иначе говоря, европейский и американский опыт застраивания пригородных территорий малоэтажными домами в соответствии с единой архитектурной концепцией в России массово не реализовался. А если и есть примеры, то речь идет по преимуществу о самодельных домах – кто во что горазд – на отдельных участках. Понятно, за исключением Москвы и Питера. Когда мы рассматриваем пригороды Берлина и Лондона, Шанхая и Лос-Анджелеса, то видим сплошной ковер вокруг больших городов. А если взглянуть на Москву, это лишь несколько организованных пятен. И это несмотря на то, что уже в 1990-х гг. в постсоветской планировочной практике очевидны мировые тенденции, связанные с освоением пригородных территорий. Это и выкуп государством частной земли для общественных нужд, и политика сбережения сельскохозяйственных земель, и земельные спекуляции собственников земли. Что касается спроса – действительно, на частное жилье он падает. Одно из немногих обстоятельств, еще поддерживающих этот сегмент, связано с тем, что, бывает, застройщик не может перевести землю из одного вида разрешенного использования в другой, в результате вынужден строить индивидуальные дома. Тогда как в коммерческом плане сегодня наиболее выгодно строительство студий по 20 м2 и 2-комнатных квартир. Как сказал один мой знакомый застройщик, это всегда продастся – в каком угодно месте и как угодно сделанное, потому что 70% жилого фонда в стране находится на грани износа, и жилье очень востребовано – было и будет.

«Парк Дуброва». Руководитель авторского коллектива А.Хомяков. Архитекторы: А.Иванов, М.Селезнева. Общая площадь участка – 110 Га.

Проектируемое градостроительное образование однозначно отадает приоритет природному фактору — максимально сохранены существующие рельеф, лес, береговая зона. Архитектура встраивается в природное окружение, специально режисируются видовые раскрытия, зелень становится интерьерной составляющей поселка.
Антитезой является расположенный через дорогу геометрически правильно спланированный бульвар, на который нанизана развитая гостинично-развлекательная — «городская» — инфраструктура.
Трассированные перпедикулярно бульвару проезды и пешеходные аллеи соединяют «городскую» часть с «сельским» антуражем, задавая вектор дальнейшего развития территории вовне — «в поля».
Принятая открытая схема позволяет развивать застройку поэтапно — в соответствии с финансово-экономическими условиями и эволюцией запросов и потребностей потенциальных пользователей.

Помню, все 2000-е гг., когда поселки активно шли в рост, архитекторам практически единолично приходилось составлять ТЗ. Несмотря на штат маркетологов, заказчики упорно перекладывали это на их плечи. Что-нибудь изменилось с тех пор или новое поколение застройщиков столь же девственно?

А.И. Мне рассказывал руководитель одной американской проектной фирмы, что они начинали проект с начинающими девелоперами, только получив от них развернутое исследование – с заданием, просчитанной экономикой и пр. Что касается профессионалов, то они обычно сразу же указывают, что они хотят получить. На самом деле, эти маркетологические исследования малополезны. Все маркетологи работали и работают по принципу «чего изволите?». Это первые претенденты на то, чтобы пополнить ряды прекариата. Все это лукавство, особенно в нынешнем ежеминутно изменяющемся финансовом мире. Чем опытнее заказчик, тем меньше он полагается на эти самые маркетологические штудии. Мы, как правило, отрабатываем финансовую модель вместе с заказчиком. Хотя в поселке «Пахра» заказчик вообще не участвовал в разработке проекта. Слушал, а решения не принимал. Маркетологи выдали такое заключение: может быть жилье? Может. Какое? Любое. А как насчет дороги? Дорога – это было бы неплохо. А рабочие места? Ну, если получится, и рабочие места не помешали бы. Выходит, построить можно все что угодно. Так что этот проект можно считать нашим ответом на достаточно условное ТЗ от маркетологов. В проекте «Парк Дуброва» под Минском мы составляли техзадание совместно с заказчиком в процессе проектирования, методом проб и ошибок. В ходе работы у заказчика возникли претензии, почему мы остаемся в границах нашего участка? Место хорошее, дерзайте. В десятом варианте мы вышли за границу площадки, хотя по-прежнему эта наша вольность под большим вопросом. Иначе говоря, минский проект – это и есть ТЗ. А вот с проектом в Шолохово – все иначе. Заказчик очень опытный – бренд «Экодолье» уже имеет историю. Наше сотрудничество началось с Оренбурга, потом были Калуга и Самара. Заказчик четко знает, что он хочет. При этом все равно схема делается с возможностью ее корректировки во времени. Это выверенная коммерческая программа, своя для каждого следующего проекта. Опыт показывает: период активного строительства той или иной очереди длится минимум год. Есть пики покупательской активности: осень, весна. К каждому сезону нужно выводить на рынок определенное количество жилых единиц. Заказчик требует, чтобы генплан был четко разделен на этапы строительства, чтобы на каждом этапе вводилось оговоренное число отдельно стоящих домов, таунхаузов, многоквартирных домов. В одном случае эти продажи взаимоувязаны, в другом – нет. Иначе говоря, уже в генплан поселка закладывается схема финансирования строительства и план продаж. Это в чистом виде реалистический, а не эмоциональный подход, не предполагающий шарахания из крайности в крайность, как это бывает у неопытных застройщиков. В последние десять лет это постепенно становится девелоперской нормой. В связи с тем, что спрос на разные категории жилья, равно как и политика государства в сфере социальных гарантий подвержены частым колебаниям, застройщики стремятся сообщить мастерпланам максимальную гибкость. Это позволяет в рамках 5-7-летнего периода строительства без труда манипулировать типами жилья и – соответственно – менять плотность застройки. Что входит в противоречие с требованиями ППТ, требует дополнительных изнурительных согласований и изменений, вносимых в ППТ. В результате значительно увеличиваются сроки пересогласований, заставляя закладываться в своих прогнозах на длительный период. Финансовые риски застройщика растут. Так что определить в рамках ТЗ решения, обеспечивающие компромисс между возможностями корректировки ППТ и имеющимися ограничениями – это одна из наиболее важных задач и точек приложения усилий проектировщика и застройщика.

Сегодня в условиях Подмосковья любой реалистический подход неизбежно разбивается о жесткую действительность: если поблизости нет железнодорожной станции, то не доедешь, не дойдешь. И кто сегодня является основным потребителем жилья т.н. комфорткласса, бывшего эконом– люди с ЮгаСевера?

А.И. Раменский район, где расположена «Пахра» – как раз из этого ряда: сплошная пробка. Правда, обещают провести туда то ли легкое метро, то ли скоростной трамвай. По данному направлению единственная и главная проблема – транспортная. Вообще это тормоз в развитии города, региона, да и всей страны. Я вижу, как проваливаются проекты, идеи, а вместе с ними – и инвесторы. Недавно мы показали несколько площадок потенциальным клиентам, и кроме одной – в Мякинино, они зарубили все. Исключительно по причине транспортной недоступности. И если Тарантино определил три условия успешности фильма – «сценарий, сценарий, сценарий», то успешность любого жилого образования – это триада про доступность.

С другой стороны, сейчас по любой трассе – примерно одно и то же.

А.И. Это говорит о том, что у Подмосковья особых перспектив нет. Все реже идет речь о переселенцах с севера, в ходу юг и восток. Вот два покупателя, которые не избалованы, будут ходить на работу хоть пешком. Им не нужны ни театры, ни библиотеки, ни кино – ни первому, ни третьему поколению. Это и будет наш следующий подмосковный житель. Но – не будем о грустном. Все же задача архитекторов – интегрировать новых жителей в нашу культурную среду, а значит – речь идет о проектировании не только обязательных объектов инфраструктуры, но и поиск возможностей для включения в генплан объектов культуры.

Если говорить о том самом контингенте, то под него придется нагнетать плотность.

А.И. Примерно так и происходит. Недавно мы сделали поселок из тысячи отдельно стоящих домиков по 25-30 тыс. руб. за 1 м2. Покупатели – китайцы и люди из Средней Азии. Они решительно нетребовательны, им продают слишком простой продукт. Зная потребителя, в планировках пытаемся уходить от закрытых схем с заборами и периметрами типа гетто, создавая сквозные, открытые улицы с нанизанными на них объектами общей доступности. Это опять же к вопросу о социально ответственности.

В то же время Москва, а за ней и область предпринимают сверхусилия если не по решению, то по смягчению транспортной проблемы. Строятся и реконструируются дороги и развязки, заявлена программа строительства ТПУ, делается акцент на развитие общественного транспорта, не говоря уже о триумфальной велосипеди зации всей страны.

А.И. Дорог надо на порядок больше. А то вся надежда действительно на велосипед.

Помимо транспортной есть еще пробле ма дефицита в области рабочих мест.

А.И. Я считаю, это две основные проблемы. Первое, конечно, транспорт – данный фактор можно оценить в 80%. А остальные 20% – неразвитость производства и деловой активности в подмосковном регионе. И все же последовательность такая: появятся дороги – пойдет в рост и местный бизнес. В своих проектах для участков застройки более 100 га, т.е. уже не закрытых клубных поселках, мы предлагаем строить 2-этажные павильоны, пригодные к многофункциональному освоению. Но на этапе проработки ППТ необходимо уже точно обозначить функцию сооружения. А как угадать, что там будет через те самые 5-7 лет? Парикмахерская или автосервис?

«Экодолье Шолохово». Архитекторы: А.Иванов, М.Селезнева, Е.Филатова, М.Савинова.
Общая площадь участка – 102 Га.

Местная версия романтизированного «нового урбанизма». Жесткие требования минимизации протяженности транспортных и инженерньос сетей, нагнетания плотности блокированной застройкии диффееренции различного по плотности и этажности жилья не препятствуют живописной криволинейности поселения. Причем такая вольная трассировка уличной сети - это вовсе не прихоть проектировщика, а планировочный прием, позволяющий дороги пустить по рельефу, избежать масштабных затрат по вертикальной планировке участка, уйти от значительных объемов земляных работ. При этом экономика проекта практически не отличается от квадратно-гнездовой планировочной схемы. Более того, для сравнения был выполнен вариант с прямоугольной планировочной сеткой, которыи оказался более затратным. То есть романтизм имеет еще и известный прагматический отттенок.
Предусмотренная планировочная схема носит закрытый характер - прирост территории поселка за счет освоения новых участков исключен.

Все остается по-прежнему – девелоперы упрямо позиционируют свой продукт как жилье постоянного проживания, а на поверку выходит, что по большей части люди проживают в поселках сезонно?

А.И. Когда-то предполагалось, что в эти наши поселки поедут женщины с детьми – на летние дачи. Однако сегодня это уже не дачи, это 3-4-этажные многоквартирные дома – в той же «Пахре». Покупателей, которые хотели бы приобрести второй дом, становится все меньше. В поселках предположительно будет жить активная часть населения – 30-50-летние. И что они там будут делать? Мы для них запроектировали рабочие места, вынесенные к главной дороге – магазин-рынок, булочную, читальный зал, авторемонтную мастерскую и др. Идея полицентричной организации застройки – устройство нескольких центров притяжения, имеющих свою иерархию – задействована во всех наших крупных планировочных работах: помимо «Пахры» это Анапа, Ростов-на-Дону, Самара и пр. И в каждом из проектов предусмотрен свой прием распределения активностей внутри кварталов: развитие общественных зон вдоль главной оси, чередование общественных пространств – площадей в центре застройки или рассредоточение площадей по участку и пр. Кстати, существует такая напасть – гипермаркеты. Их размещение рядом с жилой застройкой убивает весь малый бизнес в радиусе 5 км. Все это отнюдь не ново. В книге М.Куренного, датированной еще серединой 1950-х гг., показаны примеры многоцентрической застройки Подмосковья с разнообразными типами кварталов, определены их основные показатели. Так, пригородная малоэтажная застройка предполагала кварталы площадью 4-8 га, с плотностью жилого фонда 2200-2600 м2/га, жилой площадью по кварталу до 10 тыс. м2. Иными словами, квартал представал как внятная градостроительная единица. Вызывает уважение артистизм исполнения – многообразие решений и комплексность подхода уже тогда являлись характерной чертой советского градостроительства (Куренной М.И. Планировка и застройка рабочих поселков, М., 1956). Так что вряд ли квартал можно назвать продуктом капитализма. При этом насколько похожи проектные решения 1956 г. в СССР и 1980 г. в США! Не могу не проиллюстрировать эту свою мысль (см.: рис.1 и рис.2).

Хорошо – транспорт, рабочие места, а как с инженерией?

А.И. Очень важно, но все-таки по сравнению с транспортом проблемы такого рода более или менее решаемы. Прежде всего благодаря тому, что подмосковная территория была достаточно инфраструктурно развита в советское время. Как правило, удается зацепиться за существующие очистные сооружения, скачжем, поселка Володарского по соседству. Ловят проходящую мимо ЛЭП. Находят общий язык с газовиками. А вот дороги – ни один из застройщиков не сможет вытянуть самостоятельно. Имеется в виду не только участок от развилки до въезда в поселок.

Возвращаясь к социальной адресности – не все же покрывает вышеупомянутая публика?

А.И. Имеются и покупатели с севера, а также военные, получающие жилье по сертификатам. Мы недавно проектировали для Ижевска, который перекрыл докризисные объемы строительства. Так там работает программа «Молодая семья» и другие федеральные программы. Правительство предоставляет кредит под очень невысокий процент на значительный срок. В России в этих проектах участвуют тысячи людей. Платят первый взнос 500 тыс. руб., потом в течение десятилетий выплачивают по 20-30 тыс. руб. – и переселяются.

Давай обратимся к последним проектам компании. Минский проект стоит особняком не только в связи с географией?

А.И. В Минске – поселок на 50 домов, в хорошем месте, закрытый. Арендные дома по 100 м2 – гостевой формат. Это курорт – развитая программа развлечений, игорный бизнес, элитная тусовка. Близость к воде, прибрежная инфраструктура, зеленое окручжение, живописная планировка, социальное обслуживание, средовой комфорт. Как в Лас-Вегасе или нынешнем Сочи – вокруг развлекательных сооружений огромное количество частного дорогого жилья. Может служить иллюстрацией к теме «ландшафтный урбанизм». А «Пахра» и «Экодолье» как коммерческий и социальный продукт во многом схожи. Мы даже отчасти использовали одни и те же дома для расстановки. Почему «Пахра» кажется чуть более богатой? В «Экодолье» все-таки были ограничения по плотности, исходящие от ГПЗУ. Плюс «Пахра» сделана в более свободной манере – я имею в виду генплан с его разбросанными по берегам тремя локусами жилых образований. Тем не менее, мы добились искомых 400 тыс. м2 жилой площади. В то же время в «Экодолье» в основном это отдельно стоящие дома, а в «Пахре» доминирует 3-4-этажная квартальная застройка. Кстати, в «Экодолье» компания-застройщик значительное число домов строит для себя, в том числе резиденцию президента. Соответственно отношение к этому поселку у них достаточно серьезное. Но главное все же – местоположение: Дмитровка, рядом развязка, въезд с дублера, второй въезд – со стороны железнодорожной станции, расположенной в двухстах метрах. Развитая инфраструктура – детские сады, магазин, производственно-складская зона.

«Проект Пахра» Архитекторы: А.Иванов, М.Селезнева, Е.Филатова, М.Савинова.
Общая площадь участка – 290 Га

Планировка поселка продиктована огибающей участок рекой Пахра и проектируемой дорогой, а также существующими ограничениями и сервитутами территории. Императивы доступности и функциональности уживаются с приоритетами раскрытия видовых панорам на излучину реки и окружающий лес. Территория имеет 500-летнюю историю освоения и развития. Отсюда - предложение использовать приемы радиально-кольцевой планировки, позволяющей организовать внятный геометрический центр поселения. Всего запроектировано пять жилых кластеров, образующих кольцевую планировочную структуру. Ее пересекают радиальные и хордовые пешеходные направления, что позволяет организовать череду площадей - торговую, административную, театральную, парковую, водную. Тем самым возникает та самая полицентричность территории, усиливаемая благодаря наличию в каждом из пяти образований нескольких функционально аналогичных центров. При этом сохраняется четкое функциональное зонироеание территории. Каждый из участков имеет свое планировочное решение, основанное на особенностях рельефа и природного окружения, на которое также влияет этап освоения территории, предполагающий те или иные изменения в социально-функциональном наполнении.

Мы как раз упустили социальную инфраструктуру.

А.И. В проектах – ничего не упущено. В «Пахре» предусмотрена театральная площадь, причем мы ее сделали по собственному почину. Надо двигать заказчика по направлению к духовности. Дать чуть больше, чем требует СНиП. Как сказал знаменитый король: «Когда б природу ограничить нужным, мы до скотов спустились бы».

Каковы шансы на реализацию во всех трех случаях?

А.И. «Экодолье» – единственный проект, который кажется вероятным с точки зрения реализации, потому что все минусы известны, и они целенаправленно минимизируются. А в «Пахре» надо решать проблемы транспортной доступности и получить требования по организации рабочих мест от областной администрации. Что касается «Парка Дуброва», то там основные вопросы связаны с инвестициями и организацией управления проектом. Главная беда курортных комплексов состоит в сроках окупаемости. Хотя наши любимые маркетологи могут и 5 лет написать. Но это не имеет отношения к действительности. Так же как и в гостиничном сегменте, окупаемость курортов никак не меньше 12-15 лет. Причем гостиницы хоть с точки зрения управления внятны, а резорт – это функция очень размытая, много всего. И как с любым колхозом, эту множественность сложно собрать, тем более что организационного опыта немного. Что ни говори, основная проблема застройки территории состоит не столько в использовании новых строительных технологий, сколько в решении транспортных и социальных проблем. А задача архитектора состоит в поиске компромисса между жестким бюджетом любой стройки и стремлением добиться максимального разнообразия планировочных решений. У Монтескье есть теория «нарастающего удивления». В нашем случае это когда движение по жилому образованию предполагает новые видовые раскрытия и неожиданные ракурсы. Наша мастерская пытается объединить бюджет, внешнюю привлекательность и социальность в рамках одного проекта.

Возвращаясь к курортам: с модернизацией крымских совздравниц проблем не оберемся?

А.И. Мы проектировали в Крыму еще при прежней власти. Для Ялты сделали несколько проектов, для Евпатории – частный поселок. Опять же главная проблема там – транспортная. Очень сложно подъехать в любую точку из-за рельефа и узких дорог. В то же время для баланса приведу пример. В 1980-х гг. «Ирвайн компании» из Южной Калифорнии приобрела за $1 млрд у самого г-на Ирвайна тысячи га вдоль океана. Сегодня это стоит $80 млрд. 40 лет идет поэтапное освоение, с сохранением заповедных зон, устройством общественных пространств, 100 га были бесплатно переданы университету. И сразу участки вокруг были освоены. У Крыма может быть путь развития, схожий с калифорнийским: там два города – Лос-Анджелес и Сан-Франциско – и столица Сакраменто; у нас – Севастополь и Ялта плюс Симферополь. Остальное – и там, и там это маленькие города и 2-этажная застройка. Юг, море, хороший климат неизбежно привлекают толпы покупателей. Главное – не допустить самозахвата с самостроем. И, разумеется, грамотно выбрать форму освоения. В Крыму это в первую очередь дачи, там издавна доминировала дачная застройка…



 
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
|
ПРОЕКТЫ И ПОСТРОЙКИ
|
ИНТЕРЬЕРЫ
|
СТАТЬИ И ВИДЕО
|
ПАРТНЕРЫ
|
ПРОДАЖА ПРОЕКТОВ
|
АРХИВ
 

 


  По вопросу проектирования
  звоните по телефонам: +7 (495) 692-13-48, +7 (495) 692-17-07
  или пишите на info@archaos.ru